Créer sa conciergerie, c’est avant tout lancer une véritable entreprise de services.
Mais avant d’accueillir les premiers clients, il est essentiel de choisir le bon cadre juridique et fiscal.
Le statut détermine vos obligations, votre protection sociale, vos impôts et la crédibilité de votre activité.

Problématique : quelles sont les étapes légales pour créer sa conciergerie et quel statut juridique choisir pour démarrer dans les meilleures conditions ?

Nous verrons d’abord les formalités légales à accomplir, puis les différents statuts possibles selon vos objectifs et votre situation.

I. Les étapes légales pour créer sa conciergerie

I-1. Définir son projet et son cadre d’activité

Avant toute démarche administrative, il faut définir précisément l’activité exercée.
Une conciergerie peut proposer :

  • des services à la personne (ménage, intendance, pressing) ;
  • des services locatifs (remise des clés, gestion des locations saisonnières) ;
  • des prestations haut de gamme (conciergerie privée, luxe, événementielle).

Ce positionnement détermine le code APE, la nature commerciale ou artisanale de l’activité, et parfois les autorisations spécifiques à obtenir (déclaration d’activité ou agrément “services à la personne”).

Une fois le périmètre défini, le créateur peut passer à la phase de structuration juridique.

I-2. Les formalités de création d’entreprise

La création d’une conciergerie suit les mêmes étapes que toute entreprise de services :

  1. Rédiger un business plan clair (étude de marché, prévisionnel, stratégie).
  2. Choisir le statut juridique adapté (entreprise individuelle, société…).
  3. Déterminer le régime fiscal et social (micro, réel, impôt sur le revenu ou sur les sociétés).
  4. Immatriculer l’entreprise au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM).
  5. Ouvrir un compte bancaire professionnel et définir le capital social (pour les sociétés).
  6. Publier une annonce légale (en cas de société).
  7. Souscrire une assurance professionnelle couvrant les risques liés à la prestation de services.

Chaque étape garantit la légalité et la crédibilité de l’activité.

I-3. Protéger son patrimoine personnel

Beaucoup de créateurs confondent patrimoine personnel et professionnel.
En cas de dettes, vos biens peuvent être saisis si votre structure ne sépare pas clairement vos patrimoines.

Les solutions :

  • entreprise individuelle avec patrimoine d’affectation (nouveau régime de l’entrepreneur individuel depuis 2022) ;
  • société à responsabilité limitée (EURL, SARL) où la responsabilité est limitée aux apports ;
  • ou SASU, qui offre aussi une protection complète du patrimoine privé.

II. Choisir le bon statut juridique pour sa conciergerie

II-1. L’auto-entreprise : la simplicité pour commencer

Le statut de micro-entrepreneur convient parfaitement à un démarrage d’activité ou à une phase test.
Avantages : formalités rapides, comptabilité simplifiée, cotisations sociales proportionnelles au chiffre d’affaires.
Mais attention aux limites :

  • plafond de chiffre d’affaires (77 700 € en prestations de services) ;
  • absence de déduction de frais réels ;
  • couverture sociale limitée.

Ce statut est idéal pour les conciergeries individuelles en phase de lancement, avant un passage à une structure plus complète.

II-2. L’EURL ou la SARL : la sécurité de la responsabilité limitée

Ces statuts conviennent aux entrepreneurs souhaitant se protéger juridiquement tout en gardant une gestion maîtrisée.

  • EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) : un seul associé, statut rassurant pour les banques et les clients.
  • SARL (Société à Responsabilité Limitée) : structure adaptée à plusieurs associés.

Atouts : séparation du patrimoine, image professionnelle, possibilité de déduire les charges réelles.
Contraintes : formalisme plus lourd (rédaction des statuts, dépôt de capital, comptabilité complète).

II-3. La SASU ou la SAS : flexibilité et crédibilité

Les sociétés par actions simplifiées séduisent les créateurs modernes pour leur souplesse de gestion.

  • SASU : un seul associé, statut président assimilé salarié (meilleure protection sociale).
  • SAS : plusieurs associés, fonctionnement souple et adaptable.

Atouts :

  • grande liberté statutaire ;
  • possibilité de faire entrer des partenaires ;
  • crédibilité auprès des investisseurs et institutions.

Inconvénients : charges sociales plus élevées, comptabilité stricte.

Ce statut convient aux conciergeries ambitieuses visant une croissance rapide, des partenariats ou des franchises.

II-4. Les autres formes juridiques possibles

  • Société Civile (SCI) : utile si la conciergerie gère un patrimoine immobilier commun.
  • SNC (Société en Nom Collectif) : rare, car responsabilité illimitée des associés.
  • Portage salarial : adapté aux prestataires indépendants souhaitant tester le marché sans créer d’entreprise.

Ces structures sont plus spécifiques et à envisager avec un expert-comptable selon votre profil.

III. Les critères pour choisir le bon statut

III-1. La taille et les ambitions du projet

Une conciergerie individuelle de quartier n’a pas les mêmes besoins qu’une agence multi-villes.
Le choix du statut dépend du volume d’activité, du nombre d’associés et des objectifs de développement.
Commencer petit avec une micro-entreprise est pertinent, mais passer à une SASU ou SARL devient vite nécessaire pour se structurer.

III-2. Le régime fiscal et social

Chaque statut implique un mode d’imposition différent :

  • Micro-entreprise : impôt sur le revenu, abattement forfaitaire ;
  • EURL/SARL : impôt sur le revenu ou option pour l’impôt sur les sociétés ;
  • SASU/SAS : impôt sur les sociétés par défaut.

Côté social, les gérants majoritaires de SARL sont travailleurs non salariés (TNS) ; les présidents de SASU sont assimilés salariés.
Le choix dépend donc du niveau de protection sociale recherché et de la fiscalité la plus avantageuse.

III-3. L’accompagnement par un professionnel

Le choix du statut n’est pas anodin : il impacte la fiscalité, la responsabilité, les obligations comptables et le futur de l’entreprise.
Un expert-comptable ou un formateur spécialisé peut vous aider à comparer les scénarios et à anticiper les évolutions.

Astuce HomeyKey : lors de nos formations, nous accompagnons les futurs concierges dans le choix du statut le plus adapté à leur profil, à leur budget et à leurs ambitions.

Conclusion

Créer une conciergerie demande bien plus qu’une bonne idée : il faut structurer légalement son activité dès le départ.
Le choix du statut juridique détermine votre fiscalité, votre protection et votre crédibilité.
Que vous soyez auto-entrepreneur, gérant d’EURL ou président de SASU, l’important est d’avoir une structure claire, déclarée et adaptée à vos objectifs.

Conseil HomeyKey : avant de vous lancer, prenez le temps de comparer les statuts, d’évaluer vos besoins et de vous faire accompagner. Une bonne décision juridique aujourd’hui, c’est la sérénité de demain.

Alfred DUSSEY
Alfred DUSSEY