Se lancer dans la conciergerie, c’est souvent répondre à l’appel de l’indépendance : gérer des biens, accueillir des voyageurs, offrir un service haut de gamme et gagner sa liberté.
Mais beaucoup d’entrepreneurs débutent sans réelle préparation, commettant les mêmes erreurs : méconnaissance du marché, mauvaise gestion, fiscalité négligée ou relation client fragile.
Ces maladresses coûtent cher, en temps comme en crédibilité.
Problématique : quelles sont les erreurs les plus fréquentes commises par les nouveaux concierges et comment les éviter ?
Nous verrons d’abord les erreurs de préparation avant lancement, puis les fautes de gestion une fois l’activité en place.
I. Les erreurs de préparation avant de se lancer
I-1. Ne pas étudier son marché local
Beaucoup de débutants se lancent sans connaître la demande réelle de leur zone géographique.
Or, le marché de la location courte durée varie énormément : certaines villes sont saturées, d’autres en plein essor.
Ignorer le taux d’occupation, le nombre de logements saisonniers, ou le niveau des loyers moyens conduit souvent à un modèle non rentable.
Une étude de marché bien menée doit inclure : le profil des voyageurs, la saisonnalité, les plateformes les plus actives, et la concurrence directe.
I-2. Sous-estimer les aspects juridiques et administratifs
L’erreur classique consiste à “faire sans formalités”.
Beaucoup créent leur activité sans statut juridique adapté : auto-entreprise non déclarée, absence d’immatriculation, oubli d’assurance professionnelle.
D’autres méconnaissent la loi sur les meublés de tourisme ou les règles d’enregistrement en mairie.
Résultat : amendes, suspension de compte ou impossibilité de signer des contrats avec des propriétaires.
Avant toute activité, il faut : choisir un statut clair (micro-entreprise, SASU, SARL), déclarer son activité, souscrire une assurance multirisque et respecter la législation locale sur la location courte durée.
I-3. Mal évaluer ses coûts et sa rentabilité
Beaucoup pensent que la conciergerie est une activité à forte marge immédiate.
Or, les coûts cachés sont nombreux : déplacements, pressing, sous-traitance, outils numériques, commissions des plateformes, impôts.
Sans prévisionnel clair, le risque est d’avoir des revenus irréguliers et une trésorerie instable.
Établir un business plan solide avec une estimation réaliste des charges fixes et variables est indispensable pour pérenniser l’activité.
II. Les erreurs de gestion au démarrage de l’activité
II-1. Négliger la relation avec les propriétaires
Le succès d’une conciergerie repose sur la confiance entre concierge et propriétaire.
Certains débutants se concentrent uniquement sur la logistique (ménage, check-in, check-out) et oublient la communication.
Résultat : malentendus, conflits sur les loyers, ou départ du client vers un concurrent.
Une conciergerie professionnelle tient informé le propriétaire de chaque réservation, lui fournit des comptes rendus réguliers et anticipe les problèmes (casse, retard, vacance locative).
II-2. Mal gérer les réservations et la logistique
La coordination entre voyageurs, prestataires et calendrier des locations est souvent le premier défi.
Les erreurs typiques : double réservation, oubli de ménage, problème de remise des clés ou manque de suivi de l’état des lieux.
Une gestion manuelle devient vite ingérable.
Utiliser un logiciel de channel management ou un outil de planification dès le départ permet d’automatiser la plupart de ces tâches et d’éviter les incidents.
II-3. Oublier la fiscalité et la comptabilité
Nombreux sont les nouveaux concierges qui ignorent la fiscalité applicable à leur activité : TVA, cotisations sociales, impôt sur le revenu, ou régime réel simplifié.
Certains ne déclarent pas correctement leurs revenus locatifs ou confondent recettes de gestion et honoraires.
Cette négligence peut entraîner des régularisations coûteuses.
Travailler avec un expert-comptable dès le lancement permet d’adopter le bon régime (micro-BIC, LMNP, réel simplifié) et d’optimiser la fiscalité.
III. Les erreurs humaines et stratégiques
III-1. Vouloir tout faire soi-même
Les débutants cherchent souvent à tout gérer seuls : ménage, accueil, communication, maintenance.
C’est une erreur : la conciergerie est un métier de coordination.
S’entourer de prestataires fiables (agents d’entretien, plombiers, électriciens) est essentiel pour offrir un service constant.
Déléguer n’est pas un signe de faiblesse, mais une preuve de professionnalisme.
III-2. Manquer de stratégie commerciale
Certains lancent leur conciergerie sans stratégie d’acquisition.
Ils comptent uniquement sur le bouche-à-oreille ou les plateformes.
Résultat : peu de clients, peu de contrats.
Il faut définir une offre claire, un positionnement précis (haut de gamme, éco-responsable, urbain ou rural) et communiquer régulièrement : site web, Google Business Profile, réseaux sociaux.
III-3. Négliger la qualité du service
Une seule mauvaise expérience client peut ruiner une réputation.
Les voyageurs attendent propreté, réactivité et accueil chaleureux.
Les propriétaires attendent transparence et rentabilité.
Mettre en place des procédures simples : check-list d’état des lieux, compte rendu après chaque séjour, service client disponible.
C’est la régularité qui crée la confiance et fidélise les clients.
Conclusion
La conciergerie est un secteur passionnant, mais exigeant.
Les erreurs des débutants — manque de préparation, sous-évaluation des coûts, absence de stratégie — peuvent freiner la croissance d’une belle entreprise.
Pour réussir, il faut combiner rigueur, organisation, transparence et sens du service.
Conseil HomeyKey : se former avant de se lancer reste la meilleure façon d’éviter ces pièges. Une bonne formation permet de comprendre la fiscalité, la gestion locative et les obligations légales, afin de créer une conciergerie rentable et pérenne.
